Uitvraag adviseur isolatieproject VHF

De gemeente Maastricht is een meerjarig programma gestart gericht op de verbetering en verduurzaming van woningen van particulieren en Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) in de wijken Nazareth, Mariaberg en Pottenberg. Voor dit programma ontving de gemeente in 2024 middelen uit de vierde tranche van het Volkshuisvestingsfonds (VHF). In totaal is €12.184.604 beschikbaar gesteld voor fysieke woningverbetering en verduurzaming in deze wijken. Het VHF-programma maakt onderdeel uit van een bredere gebiedsgerichte aanpak gericht op veerkrachtige en aardgasvrije wijken.

Naast woningverbetering is er middels deze aanpak aandacht voor sociale ondersteuning, het verminderen van energiearmoede en het versterken van de zelfredzaamheid van bewoners. Het totale programma loopt van 2026 tot en met 2034 en richt zich op minimaal 650 woningen. De uitvoering wordt opgeknipt in verschillende tranches. Doel van de opdracht is om op een schaalbare, rechtmatige en robuuste wijze zoveel mogelijk woningen te verbeteren en te verduurzamen, met minimale financiële en organisatorische risico’s voor bewoners en gemeente, en met maximale bereikbaarheid en ontzorging van kwetsbare doelgroepen.

De gemeente Maastricht zoekt via deze uitvraag een adviesbureau voor de voorbereiding, coördinatie en inhoudelijk advies van het project. Voor de bewonersbenadering en -begeleiding maken we gebruik van de klantreis van onze uitvoeringspartner Centrum voor Milieu en Natuureducatie (CNME). De adviseur sluit met zijn werkzaamheden aan op deze klantreis en stemt de aanpak, contactmomenten en overdracht tussen de betrokken partijen af met CNME en de gemeente.

De eerste stap is om eigenaar-bewoners en VvE’s samen met de energiecoaches van CNME te enthousiasmeren voor deelname. Vervolgens is het zaak om te komen tot een doelmatige clustering van gebouwen voor de uitvoering. Daarna dienen er gedetailleerde technische maatregelpakketten te worden uitgewerkt waarop de nog te contracteren aannemer een offerte kan baseren. De aannemingsovereenkomst zal uiteindelijk worden gesloten tussen de aannemer en de VvE c.q. de bewoner(s).

Zo ontstaat er een direct contractuele relatie tussen de aannemer en de VvE/bewoners. De gemeente is daarbij slechts betalende partij. De adviseur ondersteunt de eigenaar-bewoner of VvE bij het maken van een financieel plan, denk aan het in beeld brengen of aanvragen van aanvullende subsidies en leningen. Tijdens de uitvoering van het project neemt de adviseur een proactieve, enthousiasmerende en coördinerende rol. De adviseur controleert of de maatregelen binnen de projectvoorwaarden worden uitgevoerd en stuurt waar nodig bij.

In het contact met de bewoners werkt de adviseur nauw samen met de energiecoach van het CNME. Nadat de werkzaamheden zijn uitgevoerd verzorgt de adviseur nazorg naar de bewoners en de benodigde rapportage aan de gemeente. Vanwege de diverse rollen en benodigde expertises binnen onderhavige opdracht zal deze naar verwachting in teamverband uitgevoerd moeten worden. Het project richt zich op twee doelgroepen: VvE’s, appartementengebouwen van vóór 1993, veelal slecht geïsoleerd, met een WOZ-waarde per woning tot €418.000 (peildatum 1 januari 2025), circa 47 VvE’s met in totaal 601 woningen, variërend van zeer kleine VvE’s tot enkele grotere complexen; en grondgebonden koopwoningen, particuliere eigenaar-bewoners van grondgebonden woningen van vóór 1993, met een WOZ-waarde tot €418.000 en minimaal twee slecht geïsoleerde bouwdelen, circa 120 woningen.

Per woning is maximaal €20.000 beschikbaar vanuit het VHF. Dit bedrag kan worden ingezet voor een maatregelpakket per wooneenheid, dat kan bestaan uit isolatiemaatregelen (dakisolatie, gevel- of spouwmuurisolatie, vloer- of bodemisolatie, HR++ glas in bestaande kozijnen, triple glas in nieuwe kozijnen en kierdichting), ventilatiemaatregelen (CO2-gestuurde ventilatie of balansventilatie met warmteterugwinning met een rendement van ten minste 90 procent, uitsluitend in combinatie met een of meer isolatiemaatregelen), en bijkomende kosten (schilderwerk dat noodzakelijk is door vervanging van glas tot ten hoogste 1.500 euro per wooneenheid, en voorbereidend onderzoek en advies bij VvE's tot ten hoogste 5.000 euro per VvE).

Het uitgangspunt is dat de bijdrage stapelbaar is met andere subsidies zoals ISDE, SVVE en de lokale isolatiesubsidies voor grondgebonden woningen en VvE’s. Indien de totale kosten hoger zijn dan €20.000, kan de bewoner dit aanvullen via deze aanvullende subsidies, eigen middelen of een lening (bijvoorbeeld via het Warmtefonds). De adviseur ondersteund de bewoner hierbij. De gemeente onderzoekt de inzet van een hardheidsclausule voor schrijnende situaties.

De volgende werkzaamheden voor onderhavige opdracht worden voorzien (niet limitatief), uitgevoerd in samenwerking en afstemming met de gemeente. De klantreis van CNME vormt het uitgangspunt voor de organisatie van de bewonersbenadering en –begeleiding. De adviseur werkt binnen deze klantreis de aansluiting van de technische opname, het maatregelpakket, het financiële plan, de offertebeoordeling, de uitvoering en de oplevering uit. De adviseur legt hierover bij de start van de opdracht werkafspraken vast met CNME en de gemeente, waaronder de taakverdeling, aanspreekpunten, contactmomenten en overdracht.

Deze afspraken worden opgenomen in het projectplan, met aandacht voor de verschillen tussen grondgebonden woningen en VvE’s. Algemeen en voorbereiding omvat algehele projectleiding, inventarisatie benodigde informatie en gesprekken interne betrokkenen gemeente, procesaanpak uitwerken naar een projectplan op basis van de GROTIK-aspecten, kader voor de verduurzaming van de woningen uitwerken en vaststellen (waar wordt op gestuurd bij het opstellen van de maatregelpakketten?

Kosteneffectiviteit, Isolatiestandaard als richtinggevende maat), en clustering van gebouwen uitwerken en vaststellen i.s.m. CNME. Bewonersbenadering en maatregelpakketten omvatten samen met de energiecoaches van het CNME eigenaar-bewoners en VvE’s werven en enthousiasmeren om mee te doen, contact met VvE’s en bewoners ter voorbereiding van de maatregelpakketten i.s.m. CNME, advies bij participatie bevorderende activiteiten VvE’s en bewoners i.s.m.

CNME, schouwen/inspecties woningen inclusief verslaglegging en vaststellen onderhoudsgebreken, inventarisatie benodigde vergunningen en coördinatie/advisering bij eventuele aanvragen, communicatie en vragen beantwoorden bewoners i.s.m. CNME, opstellen technische maatregelpakketten, planning en directieraming, en het maken van een begroting op basis van kostenkentallen samen met de eigenaar-bewoner of de VvE incl. aanvullende subsidies en lening warmtefonds.

In de uitvoeringsfase levert de adviseur inhoudelijk advies bij selecteren aannemer(s) d.m.v. een raamovereenkomst, inhoudelijk advies bij nadere aanbiedingen aannemer o.a. controle volledigheid en marktconformiteit, inhoudelijk advies bij totstandkoming aannemingsovereenkomst met VvE/bewoners n.a.v. aanbieding, waaronder concretisering van de begroting o.b.v. offerte, en controle op uitvoering door aannemer (technisch, organisatie, planning, communicatie, oplevering, garantieverklaringen, etc.) o.b.v. aannemingsovereenkomst.

Bij oplevering en nazorg gaat het om goedkeuring of de werkzaamheden correct zijn uitgevoerd, controle op facturatie door aannemer, verzorgen van nazorg naar de bewoner, meten van tevredenheid en eventuele bemiddeling bij geschillen, en monitoring en verantwoording; rapportage aan de gemeente ten behoeve van de jaarlijkse verantwoording van de specifieke uitkering via SiSa. De gemeente is voornemens de uitvoering via een raamovereenkomst te gunnen aan één of meerdere aannemers met een breed scala aan disciplines en met voldoende ervaring met dit soort trajecten.

De precieze wijze van aanbesteden voor de aannemer(s) is nog niet bekend en zal mede worden gebaseerd op de input van de adviseur. Belangrijk is dat er een goede samenwerking tot stand komt tussen de betrokken partijen. De voornaamste betrokken partijen en de rollen zoals nu voorzien zijn: Gemeente (programmamanagement, interne en externe communicatie, bewaken hoofddoelstellingen, accordering offertes en facturen aannemer, betalingsverplichting facturen aannemer, schouderpartner adviseur), Adviseur/projectleider (algehele projectleiding, voorzitter projectteam, eerste aanspreekpunt aannemers en tijdens de uitvoeringsfase voor de bewoners, verantwoordelijk realisatie projectdoelstellingen, uitvoering werkzaamheden zoals beschreven, mediatie bij eventuele geschillen tussen aannemer en bewoners, adviseur en schouderpartner gemeente), Aannemer (contractpartij via raamovereenkomst met gemeente, contractpartij via aannemingsovereenkomst met VvE/bewoners, advies t.a.v. uitvoering voor adviseur, offerte aanleveren o.b.v. maatregelpakket, contact met bewoners voorafgaand en tijdens de werkzaamheden, realisatie maatregelpakket o.b.v. aannemingsovereenkomst, nazorg en garantieverklaringen voor VvE’s/bewoners), VvE’s en bewoners (in samenwerking met CNME en adviseur voorbereiden van maatregelpakketten, participatiebijeenkomsten organiseren via een ALV, contractpartij aannemingsovereenkomst met aannemer, formele aanvrager benodigde vergunningen, betalingsverplichting facturen aannemer voor mogelijke extra werkzaamheden), en CNME (staat als onafhankelijke partij naast de inwoner, coördineert de bewonersbenadering en procesbegeleiding, werving en activatie van bewoners, meedenken bij opstellen clustering woningen, meegaan met gesprekken met bewoners, procesbegeleiding richting besluitvorming binnen de VvE, excl. technisch advies).

De verwachting van opdrachtgever is dat de opdracht door een vast team wordt uitgevoerd aangevuld met een aantal specialismen welke op specifieke momenten of fases worden ingezet. De exacte invulling van het team en de aanpak van het project is aan inschrijver. De totale maximale opdrachtsom per jaar is €200.000,-. Daarbij geldt tevens een maximaal uurtarief van €175. Inschrijvingen boven deze bedragen worden terzijde gelegd. Let op! Het maximale uurtarief betreft een gemeentelijk/administratief vastgesteld uurtarief, dus geen richting voor een maximaal marktconform uurtarief ten behoeve van de opdracht.